办理土地使用权证是关系到有房者和即将买房者切身利益的事情。
人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用权。由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使用权。其实，虽然我国法律（新出台的《物权法》）强调“房地一体”，但在司法实践中，由于土地和房屋在我国绝大部分地区都实行分别登记制度，土地使用权变动由土地管理部门负责登记，而房屋则由房产管理部门负责登记，造成了两种权利在事实上的分离。土地使用权和地上建筑物分属于不同的权利主体的情形大量存在。因而很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。
首先给大家看个案例 ：１００％的房权为何保不住自己的房？
提起自己的房子，年近６０岁的郑州市民老赵就忍不住老泪纵横。１０年前，老赵用一生的积蓄，花２０万元在郑州市甲房地产开发公司购买一套三室一厅的住房，并及时办理了"房屋所有权证"。不久，老赵一家带着喜悦的心情搬进新居，长期受住房紧张困扰的老赵心想，从此可以在新居里安度余生了。
时隔几年，一件意想不到的事情打破了他平静的生活。甲房地产开发公司因为经营不善，将老赵所居住的商品楼转让给乙房地产开发公司。双方到有关部门依法办理转让手续，乙公司取得了该幢商品住宅楼的"国有土地使用证"。２００２年１０月，乙公司根据自身的需要，决定拆除这幢商品住宅楼开发其他项目。
眼看就要失去安身的地方，老赵不愿意了，多次找乙公司交涉。但乙公司说自己有合法的"国有土地使用证"，坚持要拆除。
自己对房子拥有１００％的产权，难道房子还不属于自己吗？面对老赵的疑问，国土资源部门的同志不无遗憾地向他解释："你的房子只办理了房屋所有权证，而没有办理相应的国有土地使用证，因此，乙公司拥有拆除该幢住宅楼的权力。"
听到这话，老赵惊呆了。后来，经过有关部门的协调，老赵虽然得到一定的补偿，但仍损失不小。１０月１５日，面对记者的采访，老赵真诚地说："希望大家能从我的经历中得到教训，赶紧给自己的房子办理'国有土地使用证'。"
联系本案的一些评析：
第一，不办理土地使用权证，难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况。有些房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。购房人如果不要求办理土地使用权证，就不容易了解到在土地使用权上设定的抵押，也就无法及时规避风险。一旦房地产开发商无力偿还银行贷款，银行将依法拍卖该土地使用权，并从价款中优先受偿。而此时房地产购买者的合法权益将很难得到维护。
第二，不办理土地使用权证，难以发现开发商违规用地的事实。有些开发商一味追求经济利益，在建设用地手续不全甚至没有建设用地使用权的情况下就进行房地产开发。购房者不注意办理土地使用权证，就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑。此时开发商或是逃之夭夭或是无力赔偿，最后受损失的还是购房者。
第三，不办理土地使用权证，在拆迁补偿时会遭受损失。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。消费者在购买房地产时，就已经支付了相应的土地使用费。但是购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。因为没有土地使用权证，动迁单位就无法确认业主对土地的合法使用权利。
看完案例后很多朋友想问：
1、哪些房子需要办理"土地使用证" ？
据省国土资源厅负责同志讲，城镇住房用地登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和其他住房用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有房屋所有权的住房产权人。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。
2、如何办理住房"土地使用证" ？
房改房和经济适用房用地"土地使用证"的办理：由住房户和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源管理部门将依法办理；如原用地单位已不存在，住房户可和该单位的上级主管部门，或现在实际使用原单位土地的单位，到国土资源管理部门共同申请；如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。
商品房住房土地"土地使用证"的办理：由住房户和开发商共同到所在辖区的国土资源管理部门办理。住房户需要提交的资料包括：房主身份证复印件、售房合同或单位售房证明或房产证。
如果城镇居民的工作单位或房屋开发商没有给房屋产权人办理住房"土地使用证"，房屋产权人可向工作单位或开发商提出要求。仍不办理的，可向所在辖区的国土资源管理部门举报。
所以说，为了保护你的合法权利，房产证取得后一定要去办理土地使用权证书！
土地使用权证的作用
（一）、所谓土地使用，是指按照土地的自然属性、法定用途或约定方式，对土地进行的利用。根据物权理论，土地使用权是对国家或集体所有的土地的占有、使用、收益的权利，属于用益物权，包括国有土地使用权和农民集体土地使用权，但是根据国家法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业生产，因此，以下所指的土地使用，主要指国有土地使用权的使用。
（二）、土地使用权的行使。土地使用者可以自己使用土地，以出让方式取得国有土地使用权的土地使用者也可以把土地使用权转让、作价出资、出租或抵押。
（1）、按约定或规定用途使用土地。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
（2）、土地使用权转让。是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让应注意：（1）转让方必须按土地出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。例如，转让房地产，属于房屋建设工程的，需完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，应形成工业用地或者其他建设用地条件。（2）转让方和受让方之间应当签订转让合同。（3）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。（4）办理过户登记。（5）土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。（6）受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应依法办理相关手续。（7）受让方使用土地的年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
（3）、土地使用权作价出资。是指土地使用者依法将土地使用权评估作价后，作为资本出资或入股，用于合资、合作、联营等，并按出资数额行使相应权利，履行相应义务的行为。如我国《公司法》规定，股东／发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。《合伙企业法》规定，合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或其他财产权利出资。《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。以土地使用权作价出资应注意：（1）依法对土地使用权评估作价。根据《公司法》的规定，对作为出资的土地使用权，必须依据法律、行政法规的规定进行评估作价。但是，根据《合伙企业法》的规定，合伙人以土地使用权作价出资的，可以由全体合伙人协商确定，或者由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。（2）办理土地变更登记手续。如果土地使用者仅以土地使用权作为合作条件与他人合作、联营的，土地使用权没有发生转让，不用办理变更登记手续。如果土地使用者以土地使用权作价向公司、企业法人投资或者与他方成立公司、企业法人等，则发生土地使用权转让，应办理变更登记手续。
（4）、土地使用权抵押。是指债务人或者第三人不转移对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。土地使用权抵押应注意：（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物应随之抵押。（2）抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。（3）应当办理抵押登记。
（5）、土地使用权出租。是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁应注意：（1）出租人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。（2）出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁。（3）出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同。（4）承租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。（5）出租人应当办理登记。
根据有关法律规定，除符合下列条件的以外，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押：（1）土地使用权人为公司、企业、其他经济组织或个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依法签订了土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金；（5）经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
（三）、土地使用权的限制。是指土地使用者必须严格按照出让合同约定或划拨批准文件规定的条件、方式、用途等使用土地，违反了这些规定要承担相应的法律责任。
（1）．禁止闲置土地。闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。为依法处理和充分利用闲置土地，切实保护土地，国土资源部于1999年4月28日发布了《闲置土地处置办法》，该办法对闲置土地的情形、处置方案、土地闲置费、收回闲置的国有土地使用权程序及对闲置土地的利用等作了详细规定，这里不再赘述。
（2）．禁止擅自改变土地用途。根据《全国土地分类》（试行），建设用地分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等8大类32小类。土地使用权人应当严格按照出让合同约定或批准文件规定的用途使用土地，确需改变土地用途的，应当经有权机关批准，对未经批准擅自改变土地用途的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款、无偿收回土地使用权等处罚。
（3）．禁止自行将土地使用权转让、出租、抵押。以划拨方式取得的土地使用权，其转让、出让、抵押必须符合法定条件并经有权机关批准，对未经批准擅自转让、出让、抵押的，由市、县人民政府土地管理部门没收非法收入，并根据情节处以罚款。以出让方式取得的土地使用权，可以转让、出租、抵押，但是也要符合一定的条件，即转让方、出租方必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发利用土地，转让合同、出租合同、抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定，并且办理土地登记手续。
（四）、土地使用权的终止。土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回或土地灭失等原因而终止。
（1）．土地使用权期限届满。使用年限届满，土地使用者可以申请续期，但应依法重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。否则，土地使用者应当交还土地使用证，并依法办理注销登记，国家无偿取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权。
（2）．国有土地使用权的收回。为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；经有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，对因公共利益需要、实施城市规划进行旧城区改建等原因而收回土地使用权的，应当对土地使用权人给予适当补偿。
另外，对于违反《土地管理法》、《房地产管理法》等的规定，国家可以强制收回土地使用权，如依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地、临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地部门责令交还土地；已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
（3）．土地灭失。《房地产管理法》规定，土地使用权因土地灭失而终止。土地灭失是指因地震、火山爆发、洪水等不可抗力导致土地实际使用价值的消失，致使土地使用者无法按照合同约定或批准文件规定的用途利用土地，从而终止土地使用权。对于划拨土地，国家可以另行划拨一块土地给原土地使用权人使用。对于出让土地，土地使用权人可请求退还土地灭失部分剩余年限的出让金。
没有办理土地证的房子建议不买！
人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用权。由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使用权。其实，虽然我国法律（新出台的《物权法》）强调“房地一体”，但在司法实践中，由于土地和房屋在我国绝大部分地区都实行分别登记制度，土地使用权变动由土地管理部门负责登记，而房屋则由房产管理部门负责登记，造成了两种权利在事实上的分离。土地使用权和地上建筑物分属于不同的权利主体的情形大量存在。因而很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。
首先给大家看个案例 ：１００％的房权为何保不住自己的房？
提起自己的房子，年近６０岁的郑州市民老赵就忍不住老泪纵横。１０年前，老赵用一生的积蓄，花２０万元在郑州市甲房地产开发公司购买一套三室一厅的住房，并及时办理了"房屋所有权证"。不久，老赵一家带着喜悦的心情搬进新居，长期受住房紧张困扰的老赵心想，从此可以在新居里安度余生了。
时隔几年，一件意想不到的事情打破了他平静的生活。甲房地产开发公司因为经营不善，将老赵所居住的商品楼转让给乙房地产开发公司。双方到有关部门依法办理转让手续，乙公司取得了该幢商品住宅楼的"国有土地使用证"。２００２年１０月，乙公司根据自身的需要，决定拆除这幢商品住宅楼开发其他项目。
眼看就要失去安身的地方，老赵不愿意了，多次找乙公司交涉。但乙公司说自己有合法的"国有土地使用证"，坚持要拆除。
自己对房子拥有１００％的产权，难道房子还不属于自己吗？面对老赵的疑问，国土资源部门的同志不无遗憾地向他解释："你的房子只办理了房屋所有权证，而没有办理相应的国有土地使用证，因此，乙公司拥有拆除该幢住宅楼的权力。"
听到这话，老赵惊呆了。后来，经过有关部门的协调，老赵虽然得到一定的补偿，但仍损失不小。１０月１５日，面对记者的采访，老赵真诚地说："希望大家能从我的经历中得到教训，赶紧给自己的房子办理'国有土地使用证'。"
联系本案的一些评析：
第一，不办理土地使用权证，难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况。有些房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。购房人如果不要求办理土地使用权证，就不容易了解到在土地使用权上设定的抵押，也就无法及时规避风险。一旦房地产开发商无力偿还银行贷款，银行将依法拍卖该土地使用权，并从价款中优先受偿。而此时房地产购买者的合法权益将很难得到维护。
第二，不办理土地使用权证，难以发现开发商违规用地的事实。有些开发商一味追求经济利益，在建设用地手续不全甚至没有建设用地使用权的情况下就进行房地产开发。购房者不注意办理土地使用权证，就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑。此时开发商或是逃之夭夭或是无力赔偿，最后受损失的还是购房者。
第三，不办理土地使用权证，在拆迁补偿时会遭受损失。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。消费者在购买房地产时，就已经支付了相应的土地使用费。但是购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。因为没有土地使用权证，动迁单位就无法确认业主对土地的合法使用权利。
看完案例后很多朋友想问：
1、哪些房子需要办理"土地使用证" ？
据省国土资源厅负责同志讲，城镇住房用地登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和其他住房用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有房屋所有权的住房产权人。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。
2、如何办理住房"土地使用证" ？
房改房和经济适用房用地"土地使用证"的办理：由住房户和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源管理部门将依法办理；如原用地单位已不存在，住房户可和该单位的上级主管部门，或现在实际使用原单位土地的单位，到国土资源管理部门共同申请；如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。
商品房住房土地"土地使用证"的办理：由住房户和开发商共同到所在辖区的国土资源管理部门办理。住房户需要提交的资料包括：房主身份证复印件、售房合同或单位售房证明或房产证。
如果城镇居民的工作单位或房屋开发商没有给房屋产权人办理住房"土地使用证"，房屋产权人可向工作单位或开发商提出要求。仍不办理的，可向所在辖区的国土资源管理部门举报。
所以说，为了保护你的合法权利，房产证取得后一定要去办理土地使用权证书！
土地使用权证的作用
（一）、所谓土地使用，是指按照土地的自然属性、法定用途或约定方式，对土地进行的利用。根据物权理论，土地使用权是对国家或集体所有的土地的占有、使用、收益的权利，属于用益物权，包括国有土地使用权和农民集体土地使用权，但是根据国家法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业生产，因此，以下所指的土地使用，主要指国有土地使用权的使用。
（二）、土地使用权的行使。土地使用者可以自己使用土地，以出让方式取得国有土地使用权的土地使用者也可以把土地使用权转让、作价出资、出租或抵押。
（1）、按约定或规定用途使用土地。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
（2）、土地使用权转让。是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让应注意：（1）转让方必须按土地出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。例如，转让房地产，属于房屋建设工程的，需完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，应形成工业用地或者其他建设用地条件。（2）转让方和受让方之间应当签订转让合同。（3）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。（4）办理过户登记。（5）土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。（6）受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应依法办理相关手续。（7）受让方使用土地的年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
（3）、土地使用权作价出资。是指土地使用者依法将土地使用权评估作价后，作为资本出资或入股，用于合资、合作、联营等，并按出资数额行使相应权利，履行相应义务的行为。如我国《公司法》规定，股东／发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。《合伙企业法》规定，合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或其他财产权利出资。《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。以土地使用权作价出资应注意：（1）依法对土地使用权评估作价。根据《公司法》的规定，对作为出资的土地使用权，必须依据法律、行政法规的规定进行评估作价。但是，根据《合伙企业法》的规定，合伙人以土地使用权作价出资的，可以由全体合伙人协商确定，或者由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。（2）办理土地变更登记手续。如果土地使用者仅以土地使用权作为合作条件与他人合作、联营的，土地使用权没有发生转让，不用办理变更登记手续。如果土地使用者以土地使用权作价向公司、企业法人投资或者与他方成立公司、企业法人等，则发生土地使用权转让，应办理变更登记手续。
（4）、土地使用权抵押。是指债务人或者第三人不转移对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。土地使用权抵押应注意：（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物应随之抵押。（2）抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。（3）应当办理抵押登记。
（5）、土地使用权出租。是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁应注意：（1）出租人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。（2）出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁。（3）出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同。（4）承租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。（5）出租人应当办理登记。
根据有关法律规定，除符合下列条件的以外，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押：（1）土地使用权人为公司、企业、其他经济组织或个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依法签订了土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金；（5）经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
（三）、土地使用权的限制。是指土地使用者必须严格按照出让合同约定或划拨批准文件规定的条件、方式、用途等使用土地，违反了这些规定要承担相应的法律责任。
（1）．禁止闲置土地。闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。为依法处理和充分利用闲置土地，切实保护土地，国土资源部于1999年4月28日发布了《闲置土地处置办法》，该办法对闲置土地的情形、处置方案、土地闲置费、收回闲置的国有土地使用权程序及对闲置土地的利用等作了详细规定，这里不再赘述。
（2）．禁止擅自改变土地用途。根据《全国土地分类》（试行），建设用地分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等8大类32小类。土地使用权人应当严格按照出让合同约定或批准文件规定的用途使用土地，确需改变土地用途的，应当经有权机关批准，对未经批准擅自改变土地用途的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款、无偿收回土地使用权等处罚。
（3）．禁止自行将土地使用权转让、出租、抵押。以划拨方式取得的土地使用权，其转让、出让、抵押必须符合法定条件并经有权机关批准，对未经批准擅自转让、出让、抵押的，由市、县人民政府土地管理部门没收非法收入，并根据情节处以罚款。以出让方式取得的土地使用权，可以转让、出租、抵押，但是也要符合一定的条件，即转让方、出租方必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发利用土地，转让合同、出租合同、抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定，并且办理土地登记手续。
（四）、土地使用权的终止。土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回或土地灭失等原因而终止。
（1）．土地使用权期限届满。使用年限届满，土地使用者可以申请续期，但应依法重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。否则，土地使用者应当交还土地使用证，并依法办理注销登记，国家无偿取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权。
（2）．国有土地使用权的收回。为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；经有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，对因公共利益需要、实施城市规划进行旧城区改建等原因而收回土地使用权的，应当对土地使用权人给予适当补偿。
另外，对于违反《土地管理法》、《房地产管理法》等的规定，国家可以强制收回土地使用权，如依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地、临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地部门责令交还土地；已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
（3）．土地灭失。《房地产管理法》规定，土地使用权因土地灭失而终止。土地灭失是指因地震、火山爆发、洪水等不可抗力导致土地实际使用价值的消失，致使土地使用者无法按照合同约定或批准文件规定的用途利用土地，从而终止土地使用权。对于划拨土地，国家可以另行划拨一块土地给原土地使用权人使用。对于出让土地，土地使用权人可请求退还土地灭失部分剩余年限的出让金。
没有办理土地证的房子建议不买！
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